【论文】建筑设施设备运维管理探讨

摘要

建筑智能化水平的提高给建筑设施设备运维管理提出了新的要求。近年来围绕建筑智慧运营，建筑设施设备的运维管理信息化平台被越来越多地使用，但由于设计建造与运维管理的脱节，导致很多项目的运维管理平台没有发挥应有的作用。本文结合设施设备运维管理与平台创建的经验，就平台规划过程中的设施设备分类分级与分层管理进行探讨，可供建筑运营管理和平台建设等方面参考。

关键词：建筑 设施设备 运维管理 分类分层

1、 引言

随着我国经济的高速发展，建筑物如雨后春笋出现在各大城市空间中，建筑物的科技含量越来越高，物联网、移动互联网、人工智能、BIM空间模型、5G通信等新一代信息技术被积极地运用在建筑物上。建筑物内的设施设备数量更加繁多、系统结构更加复杂、不同专业之间的关联度更为紧密，对设施设备运维机构的管理水平提出了更高的要求。传统被动式维修为主的管理方式将逐渐被淘汰，人工处理数据的方式完全不能适应建筑物信息化的要求。如何利用信息技术促进建筑物高质量运行，为人们提供更为健康舒适的工作和生活环境，是当前建筑物设施设备运维管理的新课题。

2、设施设备管理的新要求

建筑设施设备是指房屋建筑的各类构件与设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是实现建筑功能和建筑物业资产价值的物质基础和必要条件。

建筑的设计使用寿命一般为50年，按照建筑全生命周期的管理理念，建筑设施设备管理包含规划、设计、建造、运营、拆除等五个阶段。建筑运营管理阶段是从项目竣工验收投入使用直至报废拆除的经营管理过程，具有周期长、投入成本高的特点。建筑设施设备运维管理是建筑运营管理的基础，运维管理可以理解为在理论和方法的支撑下，采取相应的技术、经济和组织措施，充分发挥设施设备的使用功能和使用价值，保障建筑设施设备的良好运行，为人们的日常工作和生活提供一个良好舒适的环境[1]。

传统建筑设施设备管理是物业管理的一部分，由于物业管理多为业主方委托第三方实施有限合同期的管理，对设备设施运维管理要求较低，难以实现建筑设施设备的可持续运行。故障报修的被动管理方式常常会带来建筑运行质量的不稳定，部分设备停用、带病运行的情况比较普遍，最终导致建筑的使用寿命大幅降低。

新时代可持续发展的理念与高质量发展方向，对建筑设施设备管理提出了新的要求。以建筑全生命周期的运行理念为指导，实现建筑高质量的运行效果，满足使用者对安全、低碳、舒适、健康、便利等的需要。

在当前信息技术背景下，建筑设施设备具有机电系统多、设备数量大、智能化程度高等特点。建筑面积超过1万平米的智能化公共建筑的设施设备台（套）数量多以万计，其运行产生的运维数据更是海量级别，依靠传统的人工处理方式不能满足要求。精细化、信息化的日常运维管理已成为保障建筑正常运行的基本要求，BIM平台、大数据、云计算、AI技术也逐步在建筑运维管理中发挥作用，和建筑运行信息化管理平台也在越来越多的建筑中使用。科学合理地进行建筑设施设备分类分层与管理规划，是实现设施设备高效运维信息化管理的基础。

3设施设备分类分层管理

3.1设施设备的分类

根据建筑在使用过程中设施设备运行与维护管理的不同，建筑设施设备一般分为公共设施和机电系统两大类。

公共设施类包括建筑主体结构（JG）、外门窗幕墙（WQ）、室内装修（ZX）、园林景观（YL）、停车场（TC）、其他设施（QT）等六小类。该类设施设备大多处于相对静止状态，维护周期相对较长，老化后对使用功能影响不明鲜，但对视觉效果和环境质量影响较大。

机电系统类包括供配电系统（GD）、空调系统（KT）、电梯系统（DT）、消防系统（XF）、智能系统（ZN）、给排水系统（GP）等六小类。该类设施设备主要是实现和提升建筑的使用功能、保障运行安全等作用，发生故障时，对使用功能或安全运行产生较大影响，直接影响使用质量。

3.2设施设备的分层

建筑设施设备不仅数量繁多，复杂度随技术发展而变得更为复杂，对设施设备进行分层管理，有利于运维管理的精细化与专业化。结合工作实际，比较合理的层级数量为三或四层：系统（首层） ---- 子系统（第二层） ---- 设备（第三层） ----元器件（第四层）

例1：供配电系统的低压抽屉柜GD-DY-KXG

供配电系统（GD） ----低压子系统（DY） ---- 馈线柜设备（KXG）

例2：智能化系统中的LED显示屏拼接处理器ZN-XXFB-LEDP-PJJZ

智能化系统（ZN）--信息发布子系统（XXFB）--LED显示屏设备（LEDP）--拼接处理器（PJJZ）

3.3设施设备的重要性划分

按照设施设备的安全性、重要性和对系统运行的影响，可将设施设备划分为重点设施设备（A类）、主要设施设备（B类）、一般设施设备（C类）三类。

A类：指该设施设备故障、损坏或停机后，对人员安全、消防安全、数据机房运行安全构成严重威胁的设备，常见A类设施设备划分情况见表1；B类：指该设施设备故障、损坏或停机后，会直接导致系统的操作性、安全性、可靠性降低的设备；不属于上述两类的设备划归为C类。

表1.A类设施设备划分表

3.4设施设备的编码

设施设备涉及专业较多，不同专业又包含相同性质的设备，对设施设备按照一定的逻辑进行编码，使其具有唯一身份代码，并将诸如巡检路径等某种实际意义赋予代码之中，确保设施设备进行正确的使用、保养与维修，同时为运维管理系统的建设提供支撑。

设施设备编码（facility and equipment code）指根据设施设备编码原则为设施设备编码单元编定的号码[2]，唯一性是编码的根本原则，应确保设施设备编码能唯一标识某一个具体的设施设备。同时要保证编码的稳定性，编码一旦生成，即终生不变，设施设备拆除或因其它原因消失时，该编码即废弃不再使用。最后还要有可拓展性，编码结构应具有一定的可扩展余度。

（1）编码通常采用汉语拼音大写字母、英文大写字母、阿拉伯数字等任一或相结合的方式，长度不宜过长，做到简单符号表示复杂概念，同时符合运维管理机构自身的工作习惯。

以低压抽屉柜编码为例：

GD-DY-KXG-11AA1/A/123456//CT01// CT01-DLQ01// CT01-DLQ02// CT01-ZSD//……

GD-DY-KXG为分类分层编码。

-11AA1为标识编码（即设计图纸上标注的柜体编号），具有唯一性。

/A为重要性分类

/123456为资产管理部门提供的资产编码，具有唯一性。

//CT01// CT01-DLQ01// CT01-DLQ02// CT01-ZSD//……为扩展层，可以按照不同抽屉、抽屉内不同元器件扩展。

（2）编码也可以全部采用阿拉伯小写数字，如低压母排联络柜编码为1010205，101代表供配电系统、02代表低压配电设备。此种编码形式较易给编制人员带来混淆，出现错误不易在前期的编码阶段发现，后期录入系统时才能被发现。

4技术管理架构

设施设备分层分类可以有效解决数量繁杂的问题，而技术管理架构的科学搭建可以体现出管理的规范化，能对传统物管方式带来进一步的提升。

4.1架构形式

设施设备技术管理架构以技术为脉络，建立层级管理体系，最大限度地克服属地管理处模式易出现的技术割据局面。并将更多的精力和资金投放在技术建设上，弱化行政管理手段，强化对技术人员的培养。

架构中的顶层为技术决策层，主要负责技术规划、制定技术战略、统筹技术管控；中间层为技术管理层，重点进行技术指导、监督、培训等工作；专业班组是设施设备运维工作的一线力量，主要开展日常的巡检、例行保养及故障的处置等工作，属于技术执行层面。层级关系见图1。

图1.技术管理层级架构图

4.2技术决策层

技术决策层的职责设置应围绕规划展开，要求就设施设备运维管理制定出较长时期的技术总任务和总目标；进行技术前瞻性研究，设计并发起技术课题，推动技术创新及技术储备；审议年度维保计划、技术规程和标准、设施设备的预防性维修方案及重大故障调查报告等。决策层主要从宏观角度对设施设备进行技术管理，仰望星空紧跟技术前沿，并将行业引领地位作为奋斗目标。

决策层采用技术委员会的集体领导组织，设主任一名，委员来自技术管理层和技术执行层的优秀技术人员，以及资产、财务、稽审等部门的业务人员。委员会主要采用工作会议形式进行集体议事与决策，参会委员人数须达到三分之二以上，会议议题由委员会的日常工作机构收集，并由会议主持人审查确定。

4.3技术管理层

技术管理层负责技术委员会的日常工作，一般采用委员会办公室、技术中心、秘书处等组织形式，设置主任或秘书长一名，成员若干名；技术管理层可以组建顾问专家库，顾问专家来自运维专业领域内的专家或学者，由技术委员会聘任，但不被授予表决权。顾问专家在技术管理层的组织下对疑难技术问题进行论证，提供论证报告和措施建议。

技术管理层的职责重点放在制定运维年度计划和技术监督上，要求对设施设备的安全运行情况及楼宇健康环保措施的执行效果进行监督指导；对技术措施、运维效能与管理风险进行不定期得评估；组织技术文件的编写和技术领域的培训等工作；编写年度设施设备运维管理报告等。技术管理层连接决策层和执行层，要放眼市场，了解行业技术发展动态，结合技术执行层的各类报表报告提出运维管理的改善优化方案。

4.4技术执行层

技术执行层按照专业进行分组，在传统的水电风基础上，按照建筑物信息化程度设置自动控制、数据机房、节能环保、安防监控、音视频等专业组。

技术执行层主要任务是按照年度运维计划与标准的技术规程进行设施设备的运维工作，接受技术管理层的监督与指导，在技术管理层的组织下开展规程修订编写、运行维保、设备维修及故障处置等工作。基本的工作要求是保证数据记录的准确性和及时性，突发技术问题能快速解决。同时做到应急演练、培训的常态化，不断提升执行力。

技术决策层可以根据运维管理的具体情况，组建技术执行层面的专项小组，比如重大故障调查小组、专业设备大修项目组、专业课题研究小组等，进一步提高问题的处理解决效率。

5日常运维管理

建筑设施设备日常运维管理主要有运行管理、维护管理、故障管理。

5.1运行管理

设施设备的运行运维管理应坚持预防为主、日常维护保养相结合的方式。对于重要设施设备（A类），应以预防性维修为主、日常巡检与专项检查为辅的方式；主要设施设备（B类）采用专项检查和预防性维修相结合的方式；一般设施设备（C类）以日常巡检为主，采用事后维修方式。

5.2维修管理

按照设施设备维修规模的大小及维修时间长短，划分为小修、中修和大修三类。小修是为保证设施设备的正常使用，而进行的日常养护和对小损小坏的修复；中修是对设施设备进行少部分拆解后进行维修或更换零部件来保持原有功能的局部维修；大修是对设施设备进行较大部分拆解后进行更换主要零部件，恢复设备原有性能的全面维修。

5.3故障管理

根据对安全、运营秩序、服务质量等造成影响的程度，将故障划分为轻微（I）、普通（II）、重大（III）类。轻微故障定义为不对楼宇使用功能造成影响，且能在故障发生后24小时内修复的故障；重大故障定义为部分功能丧失，对用户的正常生产造成影响，或修复耗时72小时及以上；除I、III类故障外的其它设备故障划归为II类故障。针对不同的故障类别以及重要性程度，技术管理的各层级重点工作如表2。

表2 故障类型的分类分层管理划分

5.4全寿命期管理分工

在建筑全生命周期的管理理念下，设施设备的全寿命期自采购开始到退役为止，退役涵盖设施设备本体更新、报废或建筑物拆除等范围。全寿命周期运维管理目标是，通过科学的设备诊断维修, 及时解决设备故障隐患, 延长设备技术性能指标, 确保重点设施设备安全、经济、稳定运行, 提升设施设备运维管理能效指标[3]。

在全寿命周期内各技术层级对不同类别的设施设备管理分工见表3。

表3.全寿命周期管理分工表

6 结语

建筑设施设备的正常运行是建筑内部良好环境的重要保障，安全耐久、节能环保、健康舒适等办公环境更是人们日益增长的对美好生活追求。信息化技术的不断进步，带来的智能物联与建筑的结合是大的发展趋势。对建筑运营管理行业来说，既是挑战，又是机遇。在新时代的背景下，利用信息技术平台实行建筑运维管理需要不断地实践与探索。

根据笔者近年的建筑运维管理实践，深深体会到：

1、利用信息化平台实施建筑设施设备运维管理已是大趋势，从业人员需主动积极地应用。平台建设需要以运维管理的结果为导向进行科学合理的基层规划，突出实用性；

2、设施设备运维管理需要按全生命周期管理实施专业管理，运行数据的收集与运行分析是提升运维管理水平的途径。

相信在大家的共同努力下，随着建筑设施设备运维管理理论提升与实践创新，建筑运营行业将迎来新的发展机遇。

参考文献

[1]都恬汝，基于BIM的建筑设备运行维护管理研究，中国矿业大学，中国知网，2019

[2]深圳市标准化指导性技术文件《物业共用部位设施设备编码规范》（SZDB/Z 172-2016）

[3]亢彪，军工关键设备全寿命周期维修管理，中国兵器科学研究院宁波分院，中国知网，2019

本文原载于《中国物业管理》杂志2019.12期

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