沈建忠：关于新形势下超高层建筑运维管理的思考

本文系中国物业管理协会沈建忠会长在2020年“高屋建瓴·云端论道——中国物业管理协会设施设备技术委员会年度工作会议暨超高层建筑运营管理论坛”上的讲话

随着城市高速发展与信息技术不断革新，我国超高层建筑的数量和质量一度蓬勃发展。据不完全统计，现在中国超过200米以上的高层建筑有895座（含在建）。截至2020年10月，中国超高层建筑已经占全世界6成以上，并已经连续第23年保持着200米以上建筑最高产的地位。超高层建筑充分利用有限的土地资源，改善了城市面貌，丰富了城市艺术，但规模如此之大，背后的运维管理模式与效能必然面临诸多难点与痛点。比如，在物业管理与设施设备运营中如何真正发挥专业价值，如何通过客户需求找到超高层建筑改造提升的关键依据？

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关于超高层建筑运营管理的三大认识

一是行业对超高层建筑运营管理的重视与参与。2020年10月15日召开的“高屋建瓴·云端论道——中国物业管理协会设施设备技术委员会年度工作会议暨超高层建筑运营管理论坛”干货满满。这个论坛筹备时并没有进行刻意的宣传，但依旧吸引了近300位代表参与，说明大家对于超高层建筑运营管理非常关注，这也是举办超高层建筑运营管理论坛的意义所在，通过这样的交流探讨解决运营痛点、降低资产管理成本、提升服务效率与楼宇资产价值等问题，促进行业在超高层建筑运营管理方面的发展和进步。

二是中国超高层建筑建设逐步走向规范。论坛上很多嘉宾都讲到中国超高层建筑是名副其实的世界第一。我国理论界、学术界包括政府相关部门对这个问题持有不同的看法。主管部门近两年陆续出台政策加强指导和规范，特别是2020年4月27日，住房和城乡建设部联合国家发展改革委下发《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，对超高层建筑进行了明确规定：严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查，审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核，未通过论证、审查或复核的不得建设。要按照《建筑设计防火规范》，严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，由省级住房和城乡建设部门会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房和城乡建设部备案。各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

不难看出，中国有建设超高层建筑的情结，不过从城市容量来看，中国100万人口以上的城市大概有180多个，而美国超过100万人口的城市差不多只有12个。我们100万人口以上的大城市，适当建设超高层还是很可能的，所以很长一段时间内，中国500米以下超高层建筑数量仍将保持较大规模增长。

三是中国超高层建筑的质量与服务也要力争世界之首。我们拥有这么好的超高层建筑资源和平台，能不能把这出戏唱好，能不能占据服务的高地，能不能将来在质量方面、服务方面成为名副其实的世界第一？物业服务要有后浪超过前浪，青出于蓝而胜于蓝的干劲与魄力。尽管当前很多的超高层建筑运营是五大行在主导，但是凭借我们目前的学习和进取劲头，相信不久的将来一定会赶超。就像中国高铁，二十几年以前还未起步，而现在无论是质量、技术还是服务方面，都领先世界。所以我们要在超高层建筑的设施设备运维管理方面做到最好，将来才能在世界上有话语权。

马云在演讲时提到，未来十年是传统企业数字化最好的时代以及最后的机会，痛点越多，机会越多。目前我国在超高层建筑方面有很多痛点，占据的话语权份额也不是很大，比如在建筑施工方面有绝对话语权，在建筑设计方面平分秋色，在设备设施方面高端的基本上是以进口为主，包括电梯等。现在国产化材料方面也在慢慢地发展，我相信物业管理行业的设施设备管理在服务方面、运维方面将来会有更多的话语权。让超高层建筑运维管理服务水平达到世界一流同样没有悬念。

02

关于超高层建筑运营管理的四点思考

如何彰显运维管理的核心价值

运维管理的核心价值，我觉得可以在三个方面彰显。第一是合同数量，第二是口碑，第三是专业水平。对于合同数量，我认为拿到一个超高层建筑项目的服务合同就意味着你已经具备了超高层专业服务的核心竞争力，如果能连续拿到，说明你已经很了不起了。口碑就是看得见的场景中给用户带来的体验感，即他们的感受度、满意度。在收取物业费的同时，如何给甲方带来更多的价值。比如，进入到一个超高层，作为访客非常便捷到达目的地，能体验到无处不在的服务。由于超高层建筑里面很多是跨国公司，要考虑时差问题，很多企业晚上也要办公，我们怎么提供更好的服务？好的服务是感觉不到的，却能拉升出租率，为用户带来更大价值。为物业服务企业带来更多商业信誉和潜在用户。

专业价值就是在更重要的看不见的战场，超高层建筑赖以正常使用的管理及工程技术团队的特殊作用，作为“无名英雄”，他们的职业道德、专业技能、知识经验将决定超高层建筑的生命周期及效率效能。简单地说，当设备设施出了一点问题时，半天找不到人怎么行？人在现场却找不到毛病在哪里怎么行？况且超高层涉及成千上万台设备，涉及成千上万人垂直交通商务活动，能应对自如操控这么复杂精密的庞然大物，这就是物业服务专业技能彰显的核心价值所在。也是企业核心竞争力的奥妙之处。

如何发挥人才高地的集聚效应

我觉得企业价值最重要的是人才,简单来讲就是知人、用人。马云讲为什么留不住人才？要不是钱没有给到位，要不就是心凉了。华为从几千人起步，到现在17万人，甚至美国用国家力量来对付他，他还能生存下去，靠的是什么？人才。就是任正非讲的华为的成功无非就是把一批有才华的中国人的脑袋和一批有才华的外国人脑袋结合在一起。

所以，企业设施设备运营管理要形成自己的核心价值，就要考虑怎样把人才培养并发挥好。举个例子，有个相当于区域老总级别，有很多大公司从业经验的专业人士，到一个物业公司去应聘，公司人事部答应给他7000元工资来做工程部主管，而且要异地任职，他肯定接受不了。说明物业管理行业设施设备维护的工程技术人员的待遇是偏低的。这类工程人员的价值被低估了，当然对优秀工程师的吸引力低，怎么能提升企业的核心价值？

公司的短板是人才问题，但在培养人才时公司往往缩手缩脚，原因是怕人才流失，为他人做嫁衣裳，说到底还是认知问题。我曾到欧洲访问，发现最受追捧的职业是工程师，比如石油工程师工资高得不得了。华为为什么那么牛？因为华为工程技术人员、科研人员的福利待遇很好，管理人员不能坐软卧、公务舱，但是科研人员却可以坐，这就是华为对于人才的尊重。只有形成一种尊重人才、崇尚技能的风气，形成一套人才培养和激励机制，行业才能吸引人，留住人，才有可能在超高层建筑运维管理领域与世界一流企业同台竞技。

如何用科技创新推动行业进步

我先给大家举一个例子。最近大家对特斯拉降价议论很多，特斯拉已经降到25万以下，在所有的进口汽车里面，特斯拉是唯一按照美国标准、美国独资企业在中国开设的，且唯独比国内的车便宜的企业。前两天跟上海大众曾经负责过电动汽车的高管沟通，他表示很担心国内的电动车市场，目前国内电动车一般是30多万的价格，比特斯拉的价格还要高，而且特斯拉用的电池也是宁德的，为什么他们能实现480公里续航，而我们才做到200多公里续航？他说特斯拉最不简单的就在这里：一是因为特斯拉每一辆车都有大数据，通过不断搜集大数据，不断改进、更新与迭代；二是他们有互联网思维，尽管他们不是真正的汽车行业的人，但是他们能够用系统的解决方案把电池续航能力提高到480公里。

这让我有所启发，我想做设施设备运维管理也应该应用互联网思维，通过科技的力量把设施设备管理做得更有效率。具备互联网思维，并不是头痛医头、脚痛医脚，而是要把整个流程管理用互联网技术串联起来，并提供整套的解决方案。比如，原来配弱电强电工程师都是每个楼按照多少比例进行分配，现在用滴滴打车的抢单模式，不仅解决了原来90%时间在待工的问题，提升了工作效率，还能增加维修人员的收入。

所以，用科技创新推动行业进步，最重要的是要改变思维方式，这样才能让我们站得更高、看得更远，把资源整合起来，产生1+1大于2的效益，从而走出一个更广阔的天地。

如何把数据利用起来

用科技推动行业发展，数据是最重要的资产。大家知道，设施设备运营管理产生的数据是最多的，但是怎么把这些数据开发出来、利用起来，让它们变成像石油、电力一样不可或缺的生产要素，成为创新发展和经济增长的新能源、新动力。将数据和连接智能化协同要素碰撞在一起，就会极大提升行业的切换速度，甚至超出人们的预期。所以数据资产不是简单的数字化、信息化，而是底层的商业逻辑和战略思维的改变。数字化技术的进化使资源整合成本越来越低，越来越方便，也使得像物业管理行业这样的传统产业能够利用数据融合，更精准捕捉和研究用户的动态数据，打破信息壁垒和孤岛，形成协同共享、开放普惠产业的新格局。

其实，我们行业过去也做了很多的科技探索与尝试，但大家都喜欢自己来打造一个平台，自己花钱研发核心的技术，我觉得我们应该联合起来，共建共享协同发展。快递行业为什么发展很快？因为快递企业数量比我们要少得多，如果他们也像我们行业有20多万家企业的话，很难做大。所以一个行业要产生规模化效应，要产生产业集聚效应，就要提高科技的技术含量的大投入，要用互联网的思维来搭建一个生态圈，多家企业共同联合，才能共享共赢，共同繁荣。

关于推动超高层建筑的生态共建共享，中国物业管理协会设施设备技术委员会已经在做这方面工作，行业应该形成共识和合力，推动超高层建筑运维管理专业能力的建设。唯如此，才能走出中国超高层建筑数量第一，运维管理高度依赖外企，被人称为跛脚鸭的怪圈。

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