界面新闻记者 | 王婷婷
租赁住房市场不断释放利好消息。
6月3日，据上交所披露，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（下称“建信住租持有型不动产ABS”）项目状态为通过，近日已取得上交所无异议函。
据了解，建信住租持有型不动产ABS底层资产为位于上海市闵行区、杭州市上城区和武汉市汉阳区的三个保租房项目，资产成熟稳定。
与传统ABS产品不同，建信住租持有型不动产ABS定位于权益型ABS，是市场首单住房租赁持有型不动产ABS。该产品的获批是资本市场在盘活存量资产、形成投融资良性循环方面的又一实践，也成为上交所在权益融资渠道和方式上的创新案例示范之一。
权益型ABS进一步突出资产信用，产品一般采用平层结构，以底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红，不再通过“优先劣后”的分层安排或引入主体信用来为产品进行增信。
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇告诉界面新闻，相比传统ABS，权益型ABS具有以下两大显著特征：一是在激励机制和运营治理上的创新能够有效解决产融结合的问题，二是二级市场机制的引入使得新产品具有较强的流动性。与公募REITs相比，权益型ABS在募集资金用途、杠杆率设置等方面更为灵活，能够激发原始权益人及原始股东的参与积极性，有效连接前端的不动产私募股权基金与后端的公募REITs，促进实现不动产金融大循环。首单建信住租持有型不动产ABS的发行，体现了从基金到权益型ABS环节的畅通。
租赁住房在国际上常通过私募REITs进行证券化。在当下消化存量的市场环境中，全新的权益型ABS与租赁住房具有良好契合性，不仅拓宽了现有保障性租赁住房与市场化长租公寓的盘活渠道，还为将空置存量不动产项目改造为租赁住房提供了新的活化通道。
据建信住房租赁基金相关人士透露，建信住房租赁基金目前在全国范围内已储备相关项目有20余个，具备较为丰富的资产储备，为未来专项计划购入更多优质资产、实现产品扩募奠定良好基础，也为产品的持续稳健运行发展提供保障。
在业内人士看来，此单权益型ABS创新产品的获批，也标志着市场资产盘活、存量流转走通新路径，更是以金融工具创新助力租购并举、推动建立住房金融服务新体系的重要突破，对打通投融资良性循环、推动长租公寓市场健康发展具有重要意义。
租赁住房REITs也迎新单。
近日，招商蛇口响应“租购并举”战略，通过旗下子公司计划申报发行租赁住房REITs，两个底层资产为壹栈太子湾项目和壹栈林下项目，均位于深圳市南山区蛇口自贸区内，已分别投入运营超4年和8年，2023年度平均出租率达92%和98%。
目前，招商蛇口租赁住房REIT项目状态已更新至“已受理”。
招商蛇口公告中表示，发行基础设施公募REITs有利于公司进一步拓宽融资渠道，同时有效盘活公司旗下保障性住房基础设施资产，有利于促进公司在保障性住房领域投资的良性循环，打通保障性住房全生命周期发展模式与投融资机制，增强公司可持续经营能力。
有业内人士分析，发展保障性租赁住房REITs，是解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径，预计中国租赁住房REITs规模将超过3000亿元。
还有更大的利好。
5月17日，央行披露将重点打造规模3000亿元的保障性住房再贷款，支持地方政府以合理价格收购已建成未出售商品住房，补充配租、配售型保障房供给。
该项政策既有利于盘活存量“去库存”，也有利于加快保障性住房供给。在新工具支持下，地方国企的保租房供应主体地位也进一步提升。
毫无疑问，无论是建信住租持有型不动产ABS，还是招商蛇口租赁住房REIT，业内人士都认识租赁住房行业正处于快速发展阶段，市场潜力巨大。
在近日由睿和智库主持的保租、长租市场良性生态发展研讨会上，高和资本公寓事业部总经理王纯杰表示，对高和而言，保障性租赁住房会成为整个不动产细分品类中的投资重点。
原因主要有四点，即纾困和不良造就低价收购机会、利率下行带来价值支撑、公寓自身现金流的抗周期特性、REITs带来资本化红利。
此外，标的的可规模化，也是投资者判断市场投资潜力和进行资产配置的重要维度。目前机构化长租公寓渗透率尚不足2%，蕴藏巨大的增长空间。
“保租房项目投资壁垒高，需要专业的基金管理人进行操盘。从资管视角来看，投资（纾困+并购）、融资、管理到退出的各个环节中，保租房的管理和退出相对成型。”王纯杰指出。
但若细分来看，保障性租赁住房供应大量入市，市场化租赁住房是否面临挑战？
“市场化长租公寓增速放缓已是大势所趋。”自如西南区域投资拓展负责人阴晓辰认为，市场化机构应该及时适应角色的转变，并将运营方的核心优势实现最大化。
阴晓辰表示，在传统长租公寓的拓展中，难点和矛盾主要来源于权力和义务的错配。对此，自如资管选择通过联营和特许经营的模式，使权利和义务更加匹配。产权人有更大的抓手和收益，自如资管也得以拓宽市场。
整体而言，市场变化下，需要保障性租赁住房和长租公寓企业共同探索新的商业模式和服务方式。此外，可充分利用数字化手段，提高保障性租赁住房和长租市场的运营效率和服务水平，以及通过共享资源、共同开发等方式降本增效，实现共赢。
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